首付比例調降、公積金貸款利率下行、取消房貸利率下限……近期國家系列重磅地產刺激政策出爐，使得市場對樓市消費熱情再起。

證券時報·e公司記者走訪河南省鄭州市的地產市場了解到，新政發布后的首個周末，部分在售樓盤售樓部人氣有所上升。目前購房者已可以享受最新的低首付、低貸款利率等優惠政策，高端改善型房源的首付價格比幾年前的高點下調了幾十萬元。

剛需購房熱情提升

“這剛發布了新政策，如果您是首套房，首付比例就只要15%，而且公積金貸款利率也已經落實下調，這比例都是之前沒有的，現在上車最合適了。”5月18日，當證券時報·e公司記者以購房者名義來到鄭州市一家售樓部時，銷售人員熱情介紹了最新的優惠條件。

以一套該項目現房銷售的最大戶型為例，總價約380萬元的房款，首付50多萬元，剩下200多萬元的貸款中，以公積金貸款和商業貸款組合償付，購房者商貸每月償付壓力在萬元以下。

據售樓部人員介紹，在新政策發布后，看房的人確實比之前有所增加，不過還是以咨詢為主。由于自家在售樓盤緊鄰學區，來看房的客戶目標也比較明確，多是以就近上學的剛需購房者為主。

“政策接連出好幾輪了，對市場的刺激是有的，但是也不會太明顯。”該銷售人員稱，目前購房者的購房熱情，不如五一假期期間房企搞活動時的強烈。“確實五一活動是真金白銀的刺激，趁著活動該下手的也都下手了，所以現在政策對銷售情況的刺激并不算突出。”

在另一以小戶型為主的樓盤內，看房人數明顯較前一家改善型樓盤要多。

“孩子再過兩年要上小學，家里現在住房劃的學區不是太好，想考慮通過買房上個好些的學校。”在售樓部內，一個三口之家與銷售人員溝通著。售樓部人員也表示，樓盤的定位即是針對剛需購房者，現行優惠政策下，購房壓力也不大，所以近期前來咨詢的人數明顯較多，熱門樓層和戶型需要快速下手。

不過，也并非所有樓盤都存在門庭若市的表現。

即使是周末，鄭州市的一些售樓部門前依然駐足者寥寥。記者在門前觀察了十多分鐘，也未見到有人出入。

“當下系列利好政策還是對剛需有一定吸引力的。如果之前就有購房打算，那么肯定會覺得現在的政策入手很劃算。不過對于本身就不考慮購房的人群而言，政策調整也不會刺激其盲目入市。”一地產行業從業人員稱。

樓市走強預期升溫

“當前政策利好已經是歷來罕見的情況，對于改善型購房者優惠尤為突出。”上述地產行業從業人員以鄭州高端樓盤聚集的北龍湖地塊為例，2018年至2020年期間，鄭州北龍湖購房首付門檻達到100萬元以上，但按照現行政策，45萬元首付就可以入手北龍湖的房子。同時他也表示，政策對市場的刺激并不會是立竿見影的，市場仍需要時間去醞釀看漲情緒。

對于國家最新推出的系列樓市刺激政策，貝殼研究院鄭州分院分析師認為，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，下調幅度歷年最大。公積金貸款利率的下調進一步降低了居民購房成本。其背后的原因也很簡單，商貸的利率在持續下調之后與公積金的息差已經非常接近，比如首套房貸款利率最低的城市，已經到3.25%了，而5年期以上公積金貸款利率為3.10%，為了維持公積金貸款的優勢，下調公積金貸款利率是可以預見的。

同時，降低首付比例則意味著購房的門檻進一步降低了，首套房商貸首付不低于15%，創下了1998年全面房改以來首付比例的最低值，也超出了大眾的預期。但隨著隨著監管手段、征信方式的變化，我國銀行系統已經具備較強的應對低首付帶來的金融風險的能力，在香港及國外首付比例在10%及以下非常普遍。

此外，取消房貸利率下限，給予城市自主權。此前，全國首套房的利率下限是LPR-20個基點，二套房是LPR+20個基點。但對于連續三個月新房價格環比、同比都下跌的城市，允許打破首套房利率下限。比如鄭州首套房貸利率就是LPR-50基點，3.45%，突破了下限。最近，杭州、合肥等城市放寬了二套房貸款的認定標準，所以事實上一些二套房也可以享受首套房貸款利率優惠了。對于目前房貸利率管控比較嚴格的城市來說，利率的下調會切實促進一波需求入市。

4月網簽均價結構性上漲

作為近年樓市利好政策頻發的代表城市之一，鄭州早在2023年9月就發布通知，明確取消二環內住房限購政策等購房消費限制性規定，取消住房銷售限制年限規定，支持居民剛性和改善性購房需求。

今年4月，鄭州市也率先推出刺激樓市回暖的“大招”，開始試行以“賣舊買新、以舊換新”模式，進一步激活存量住房市場，目標2024年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。

試行一月后，5月10日，鄭州市發布的公告顯示，對市內二手住房“以舊換新”工作取消試點期限和試點區域，在鄭州市內八區全面推行，城發安居公司收購二手住房房齡放寬至20年。

貝殼研究院鄭州分院數據顯示，4月份鄭州新房住宅市場供應46.82萬方（折合3739套），主要集中于航空港區、金水區、鄭東新區、中原區，成交量47.14萬方（折合3916套），成交量整體與上月保持持平。網簽均價結構性上漲，全市網簽均價13232元/㎡，價格指數仍環比向下。

二手房市場方面，4月鄭州二手住宅網簽量環比上漲34%，與2021年同期水平相近。4月份鄭州二手房住宅價格指數73.8，環比上月下降2.5%。另外庫存掛牌房源在4月份開始增速放緩，二手市場供需矛盾稍有緩解。

“二、三季度改善需求充分釋放，不僅會體現在新房市場，二手可能更超預期從二季度開始，改善會逐步接力市場，從4月二手市場表現觀察已有端倪，105㎡以上成交占比已創新高。”對于鄭州樓市的走勢，貝殼研究院鄭州分院分析師認為，2024年初釋放的二手售房業主本身呈現更“剛”的特征，要邁上新房的門檻難度就會更大，轉戰區域更優、性價比更高的剛改二手房會成為“最優解”。所以可以預判，二手剛改市場的表現一定會好于去年，特別是 100萬—150萬元中間層；而后，只有剛改換房業主被充分釋放，才能為新房市場更好地“輸血”，以此遞進式進階，市場才能有序發展，進入良性循環。