最新發(fā)布的《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將于9月實施。《條例》中提及“多渠道增加租賃住房供給”，引起市場廣泛關(guān)注。

證券時報記者探訪了解到，在前期《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》等政策文件的引導(dǎo)下，“非居改租”（將閑置的非居住類房屋改造為租賃住房），在部分城市已經(jīng)實際上取得了一定進展。

業(yè)內(nèi)期待，《條例》實施配套政策能夠進一步提高“非居改租”的經(jīng)濟性和便利度，為盤活存量資產(chǎn)、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供有力支持。

存量盤活是必修課

“對于具有資產(chǎn)全周期改造升級及運營能力的企業(yè)而言，‘多渠道增加租賃住房供給’支持政策是一個契機。”龍湖龍智資管相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，龍湖龍智資管旗下龍湖冠寓目前累計已服務(wù)了近200萬租戶。

《條例》明確表示，國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。在《條例》發(fā)布后的答記者問中，司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人直言，當(dāng)下我國住房租賃市場面臨一些問題，其中就包括住房租賃市場供給主體以個人為主，市場化、專業(yè)化的機構(gòu)主體發(fā)展不足。

從租客視角來看，長租公寓品質(zhì)高、服務(wù)好，與年輕人的需求較為適配，已經(jīng)成為新市民群體的首選。中指研究院近期發(fā)起的全國租客問卷調(diào)查顯示，分散式長租公寓租客畢業(yè)時間在3年以內(nèi)的占比為52%，集中式長租公寓租客畢業(yè)時間在3年內(nèi)的占比高達62%，均明顯高于個人房源租客。

如果從存量資產(chǎn)盤活視角出發(fā)，發(fā)揮市場化、專業(yè)化作用的機構(gòu)主體無疑具有更大能量。借鑒歐美日等國家和地區(qū)資管行業(yè)發(fā)展史看，當(dāng)市場步入存量資產(chǎn)時代的時候，成熟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)多，交易需求會有一定程度的提升，以助力資產(chǎn)實現(xiàn)保值增值的資管行業(yè)會迎來發(fā)展風(fēng)口期。

“存量主導(dǎo)的時代，要穩(wěn)樓市，關(guān)鍵在穩(wěn)存量。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在李宇嘉看來，租賃應(yīng)是未來存量房源盤活的最大潛力，也是樓市止跌回穩(wěn)的抓手。舊房子搞新業(yè)態(tài)、新場景、新產(chǎn)業(yè)，其實也是為了盤活存量房源、激活空間價值，產(chǎn)生可持續(xù)的現(xiàn)金流，從而實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

泊寓是業(yè)內(nèi)首個開業(yè)房間數(shù)突破20萬間的長租公寓品牌，2025年上半年泊寓新開業(yè)房源中，超七成是與各地國企平臺合作的保租房。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過提供運營管理、資產(chǎn)管理、科技賦能等服務(wù)體系，泊寓跑通了“非居改保”“由售改租”“TOD租賃社區(qū)”等多種發(fā)展模式，將各類閑置資產(chǎn)盤活為保障性租賃住房。

“在長春、廣州、深圳、佛山等多個城市，泊寓盤活內(nèi)外部可售型存量住房超1.46萬間，其中盤活萬科旗下房源近7000間，為自持型住宅、公寓盤活及商辦改租提供了可復(fù)制的解決方案。”泊寓表示。

“非居改租”亮點頻出

在位于深圳的環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店，門店店長近期剛剛完成了所在門店的續(xù)約工作。“204套房間，今年完成滿租不成問題。”他自信滿滿地告訴記者。

記者探訪環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店看到，即便是35平方米的一室戶型也分出了入戶模塊、衛(wèi)浴模塊、睡眠模塊、學(xué)習(xí)模塊、晾曬模塊等7個功能區(qū)。2米寬的采光大窗戶、1.5米寬的雙人床、獨立衛(wèi)生間，以及相當(dāng)于周邊同品質(zhì)9折的租金水平……

這棟8層小高樓，如今是在南山科技園就業(yè)的新市民首選之一。但是在2年前，這棟小樓還是深圳市屬國企深圳環(huán)境水務(wù)集團一棟辦公用樓，雖然地處南山區(qū)科技園核心板塊，但是因為產(chǎn)業(yè)的調(diào)整進入閑置和低效利用的狀態(tài)。

這類情況在當(dāng)下較為常見，在新增供應(yīng)持續(xù)釋放的背景下，寫字樓市場空置率持續(xù)走高，閑置樓宇不斷出現(xiàn)。同時，一些企業(yè)搬家，也讓一些原本位于城市核心功能區(qū)的老舊辦公樓進入低效利用狀態(tài)。

此前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，已經(jīng)放開了非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的條款，各地跟進推出政策細(xì)則。深圳市提出，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款，同時按照國家規(guī)定享受土地、財稅、金融等對保障性租賃住房的專門支持政策。

政策的調(diào)整，解決了許多技術(shù)層面的問題，在全國各地都創(chuàng)造了一些亮點項目。

環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店模塊化的家居功能裝配，滿足了新市民“拎包入住”的需求，投運2年，備受青年人歡迎，持續(xù)滿租。

在7月30日開業(yè)的龍湖冠寓南京水晶酈城店，將可售商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w量近700間的長租公寓；龍湖冠寓北京亞運村關(guān)莊店，綜合利用閑置的國企單位大院，將辦公樓、員工宿舍更新為長租公寓，食堂和浴室改裝為聯(lián)合辦公空間。這些實踐，讓低效運作的地產(chǎn)項目重新煥發(fā)出新的活力與價值。

期待提升改造便利度

在前期“非居改租”項目頗多亮點的背景下，新出臺的《條例》進一步鼓勵多渠道增加租賃住房供給。目前，“非居改租”在改造成本、改造效率方面均有提升空間，業(yè)內(nèi)人士期待《條例》后續(xù)配套政策進一步提升“非居改租”實踐的可行性。

“近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市非居改租、收儲轉(zhuǎn)租等取得一定進展。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，“但對于廠房、商業(yè)辦公用房等‘非居改租’項目，當(dāng)前仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報批難等問題。”

這些困難在老舊廠房的改造嘗試上尤為突出。記者了解到，此前有城市考慮在相關(guān)政策中擬定廠房改建條例，但隨后各方都“知難而退”，原因就是工業(yè)廠房設(shè)計與住房設(shè)計差別極大，慎重推進是各方商議后的一致觀點。

“老舊廠房改租賃住房，簡直是一場‘爆改’。”曾經(jīng)參與過此類項目改造的住房租賃企業(yè)人士回憶道，此前的改造嘗試中老舊廠房大范圍拆卸，基本上只剩余支撐結(jié)構(gòu)，隨后要重新做樓面結(jié)構(gòu)、加固、防水、消防等一系列基礎(chǔ)改造。

“對于企業(yè)而言，之前老舊廠房改造，一是施工長，二是投入成本高。”該人士透露。目前一般住房租賃項目的成本回收期是5至8年，廠房改造項目如果完全按照商業(yè)化運作，回收期遠超常規(guī)時間。

龍湖龍智資管相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，老舊廠房改造，一方面能改造空間非常有限，它的基礎(chǔ)空間布局、采光通風(fēng)等已確定；另一方面，項目改造成本差異極大，可能涉及柱網(wǎng)、隔墻、硬軟裝等改造投入，都要依照項目確定。

“很簡單的例子，廠房改住房，內(nèi)部空間的采光常常不得不使用天窗方案，房屋設(shè)計自然就很受限。”龍湖龍智資管相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這類項目需要結(jié)合具體項目的區(qū)位、板塊潛力、客群厚度來評估收入，綜合評估項目收益。”

業(yè)界還期盼配套措施能進一步簡化合規(guī)審批流程。“這類改造目前基本處于一事一議的情形，意味著很大的協(xié)調(diào)成本。”有住房租賃企業(yè)人士表示。

據(jù)悉，老舊廠房改租賃住房，需解決消防審批、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一等多方面的必要程序，同時各地區(qū)執(zhí)行難易程度也都有一定差別。據(jù)了解，有的地區(qū)“非居改租”項目需要經(jīng)區(qū)一級住建局、水務(wù)、消防、教育、規(guī)劃、燃?xì)狻⒐╇娋值榷嗖块T聯(lián)合會審，再經(jīng)市一級相關(guān)部門的審批、復(fù)核等程序，總體審批環(huán)節(jié)耗時較長。

龍湖龍智資管方面表示，期待《條例》出臺后可以進一步優(yōu)化合規(guī)審批流程，在相關(guān)非住業(yè)態(tài)認(rèn)定保租房、以住宅同等標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定水電氣費用等方面給出更便利、更明確的規(guī)則。

為確保《條例》順利實施，司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人表示，將抓緊完善配套制度。國務(wù)院有關(guān)部門、地方人民政府將及時出臺相關(guān)配套規(guī)定，進一步細(xì)化制度措施，增強制度的可操作性，確保《條例》的規(guī)定落地落實。